(Miet)- Flächenermittlung allgemein, nach DIN 277
Diese Norm gilt für die Berechnung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken. Grundflächen und Rauminhalte sind unter anderem maßgebend für die Ermittlung der Kosten von Hochbauten und bei dem Vergleich von Bauwerken.
In der aktuellen Version vom Februar 2005 wird unterschieden zwischen Brutto-Grundfläche (BGF), Konstruktions-Grundfläche (KGF) und Netto-Grundfläche (NGF). Die Netto-Grundfläche gliedert sich in Nutzfläche, Technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Bei der Ermittlung der Grundflächen sind eine Reihe von Vorgaben zu beachten (z. B. Überdeckungen, Umschließungen). Speziell für die Vermietung von Bürogebäuden und von Handelsräumen ist die Anwendung der DIN 277 in den letzten Jahren stark zurückgegangen, da die Richtlinien der gif – Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. seit 1996 bzw. 1997 eine starke Verbreitung und Akzeptanz erhalten haben und mit der neuen Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G, Stand November 2004) noch einmal aktualisiert wurden.
Mietflächen gewerblicher Raum (MF-G)
Mietflächen für gewerblichen Raum nach GIF (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.).
Die MF-G ist seit 01.11.2004 gültig und löst die MF-B (Mietflächen für Büroräume) und die MF-H (Mietflächen für Handelsräume) ab.
In der MF-G werden Meßpunkte der Flächenermittlung neu geregelt:
Prinzipiell werden die Grundflächen direkt über dem Fußboden innerhalb der fertigen Oberflächen erfaßt. Fußleisten, Schrammborde sowie nicht raumhohe Vorsatzschalen und Einbauten bleiben unberücksichtigt.
Generell zu messen ist bis an alle raumbegrenzenden Bauteile einschließlich raumhoher Bekleidungen.
Bei Vorhangfassaden mit bodengleichen, waagerechten Tragprofilen ist bis an die Innenseite der Verglasung zu messen. Senkrechte Fassadenprofile bleiben im Grundriß unberücksichtigt.
Die Richtlinie ist eine Erkenntnisquelle für ordnungsgemäßes Handeln im Regelfall. Jeder muß bei Anwendung der Richtlinie in eigener Verantwortung entscheiden, ob dies im Einzelfall sachgerecht ist und zu richtigen Ergebnissen führt
Wohnflächen (WoFlV)
In der Regel steht im Miet- oder Kaufvertrag, wie groß die Wohnfläche einer Immobilie ist. Es gibt aber unterschiedliche Berechnungsverfahren, die zu unterschiedlichen Messergebnissen führen. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit Anfang 2004 für den öffentlich geförderten Wohnungsbau per Gesetz verbindlich. Die Gerichte wenden sie auch für frei finanzierte Wohnungen an, wenn im Miet- oder Kaufvertrag nichts anderes steht. Je nach Berechnungsart kann der Unterschied erheblich sein. Zentrale Streitpunkte sind häufig Balkone, Dachschrägen und offene Treppen. Die meisten Fehler treten beim Vermessen und Berechnen des Dachgeschosses auf. Räume mit schrägen Wänden dürfen nach der WoFlV nur dann zu Hundert Prozent der Wohnfläche zugeordnet werden, wenn sie über zwei Meter hoch sind. Liegt die Raumhöhe dagegen unter einem Meter, zählt das Areal nicht mehr als Wohnfläche. Auch für Balkon und Wintergarten gibt es feste Regeln – vorausgesetzt, es gilt die WoFlV oder es ist keine andere Methode zur Flächenberechnung im Miet- oder Kaufvertrag festgelegt. Steht dagegen die DIN 277 als Berechnungsgrundlage im Mietvertrag, wird statt der „Wohnfläche“, die Nutz- und Verkehrsfläche einer Wohnung ermittelt. Das führt zu anderen Messergebnissen: So kann ein Vermieter etwa den Balkon nach DIN 277 voll in die Nutzfläche einrechnen, nach WoFlV zählt er in der Regel nur zu einem Viertel zur Wohnfläche. Unterschiedliche Bewertungen gibt es außerdem bei Dachschrägen und Vorratsräumen im Keller.