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Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFIV)

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Das Bundesministerium der Justiz stellt in einem gemeinsamen Projekt mit der juris GmbH für interessierte Bürgerinnen und Bürger nahezu das gesamte aktuelle Bundesrecht kostenlos im Internet bereit. Die Gesetze und Rechtsverordnungen können in ihrer geltenden Fassung abgerufen werden. Sie werden durch die Dokumentationsstelle des Ministeriums fortlaufend konsolidiert.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit Anfang 2004 für den öffentlich geförderten Wohnungsbau per Gesetz verbindlich und löst die zweite Berechnungsverordnung (II.BV) für Wohnfläche ab. Die Gerichte wenden sie auch für frei finanzierte Wohnungen an, wenn im Miet- oder Kaufvertrag nichts anderes steht.

Je nach Berechnungsart kann der Unterschied erheblich sein. Zentrale Streitpunkte sind häufig Balkone, Dachschrägen und offene Treppen. Die meisten Fehler treten beim Vermessen und Berechnen des Dachgeschosses auf.

Räume mit schrägen Wänden dürfen nach der WoFlV nur dann zu Hundert Prozent der Wohnfläche zugeordnet werden, wenn sie über zwei Meter hoch sind. Liegt die Raumhöhe dagegen unter einem Meter, zählt das Areal nicht mehr als Wohnfläche.

Auch für Balkon und Wintergarten gibt es feste Regeln – vorausgesetzt, es gilt die WoFlV oder es ist keine andere Methode zur Flächenberechnung im Miet- oder Kaufvertrag festgelegt.

Steht dagegen die DIN 277 als Berechnungsgrundlage im Mietvertrag, wird statt der „Wohnfläche“, die Nutz- und Verkehrsfläche einer Wohnung ermittelt. Das führt zu anderen Messergebnissen: So kann ein Vermieter etwa den Balkon nach DIN 277 voll in die Nutzfläche einrechnen, nach WoFlV zählt er in der Regel nur zu einem Viertel zur Wohnfläche. Unterschiedliche Bewertungen gibt es außerdem bei Dachschrägen und Vorratsräumen im Keller.

 


Hier der Wortlaut der Verordnung zum nachlesen:

Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
(Wohnflächenverordnung WoFlV)
In der Fassung vom 1.1.2004

§ 1   Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche

  1. Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
  2. Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach
    § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.

§ 2  Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfaßt die Grundflächen der Räume, die ausschließlichzu dieser Wohnung gehören.
Die Wohnfläche eines Wohnheims umfaßt die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von

  1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
  2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

  1. Zubehörräume, insbesondere:
    a) Kellerräume,
    b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
    c) Waschküchen,
    d) Bodenräume,
    e) Trockenräume,
    f) Heizungsräume und
    g) Garagen,
  2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
  3. Geschäftsräume.

§ 3   Ermittlung der Grundfläche

(1)
Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluß zu Grunde zu legen.
(2)

Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von

  1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fenster
    umrahmungen,
  2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
  3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen,
    Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
  4. freiliegenden Installationen,
  5. Einbaumöbeln und
  6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von

  1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
  2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
  3. Türnischen und
  4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese

  1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfrei-
    stellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
  2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.

Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

§ 4

Anrechnung der Grundflächen

Die Grundflächen

  1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
  2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
  3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
  4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

§ 5   Überleitungsvorschrift

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. 2 Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

Mustervordruck für die Berechnung der Wohnfläche nach WoFlV

Muster für die Berechnung der Wohnfläche nach WoFlV